El Crecimiento Inmobiliario en S.L.P. ¿Densificar o Crecer?

Por Victor Manuel Gutiérrez Sánchez

Ante la acelerada transformación de nuestra ciudad, se nos presenta la disyuntiva de continuar expandiendo la mancha urbana o re-desarrollar los intersticios que la obsolescencia y/o cambios en las actividades humanas van dejando al paso del tiempo.

Como otros asentamientos humanos, la capital del estado de San Luis Potosí tiene bordes naturales y artificiales que delimitan en cierta medida la dimensión idónea en función de la capacidad de carga acuífera –condición vital para la supervivencia urbana-, y de las reservas naturales de las que depende la sustentabilidad.

Muchas veces estos bordes naturales (serranías, ríos, cañadas, etc.) y artificiales (vías férreas, estructura vial, zonas industriales, etc.) son rebasados físicamente por el desarrollo inmobiliario expansionista, incrementando las distancias y los costos necesarios para satisfacer los satisfactores de la vida urbana, y generando fuertes cargas financieras al sector público, que debe de proveer infraestructura, equipamiento y servicios públicos.

¿Quién asume estos costos? Principalmente los consumidores, que se enfrentan a la especulación inmobiliaria en la forma de precios muy por encima de la calidad urbana que reciben y del nivel de ingresos que presenta nuestra región geográfica. Ciertamente, estos costos no se asumen por los desarrolladores inmobiliarios, que se enriquecen cada vez más con cada negocio, bajo la máxima capitalista del suelo urbano: “Compra barato, vende caro”.

Una alternativa puede vislumbrarse en la tendencia mundial a densificar las zonas urbanas consolidadas, bajo la premisa de generar vivienda en zonas que ya cuentan con infraestructura, equipamiento y servicios. Inclusive la Política Nacional de Vivienda ha privilegiado el desarrollo vertical, una fórmula heredada de la Europa de la segunda posguerra, que gozó de amplia aceptación en nuestro país, e incluso en nuestra ciudad contamos con ejemplos de la tipología multifamiliar desde finales de la década de 1950.

En teoría, la densificación vertical es una buena opción para el re-desarrollo, pero no hay que soslayar el impacto que ésta puede tener en zonas urbanas consolidadas:

·       Impacto a la infraestructura. Mayor demanda de servicios básicos como agua potable, drenaje y alcantarillado, debe contemplarse esta forma de ampliación, impopular entre inversionistas y políticos porque “no se ve”.

·       Impacto a la movilidad. Más personas demandando medios para desplazarse, sobre todo se recomienda apostar por medios alternativos y masivos, para reducir el tráfico, la contaminación y la accidentalidad.

·       Impacto a la sociedad. Mucha gente viviendo en menos espacio, conlleva conflictos y problemas sociales que se pueden prevenir con gestión de formas de participación en torno a los problemas comunes.

·       Impacto al equipamiento y el espacio público. La vivienda por sí sola no hace ciudad, es importante considerar las instituciones que posibilitan la vida urbana, y sobre todo, el espacio público como extensión de la vivienda, que incremente la calidad de vida comunitaria.

La densidad puede representar una oportunidad para beneficiar a más personas, si se hace de manera planeada, organizada, y bien construida. Si además cuenta con la participación comunitaria, puede darse continuidad a un proyecto integral para crear comunidades, en vez de fraccionamientos.

Fotografía: Hugo Díaz Martini